Mua bán chung cư bằng hình thức văn bản chuyển nhượng là gì, pháp lí có đảm bảo không ?.

Hợp đồng chuyển nhượng, văn bản chuyển nhượng là gì ?.

Khi tìm hiểu về mua chung cư, không ít người còn bỡ ngỡ, băn khoăn và có phần nhiều chưa biết cũng như chưa tin tưởng gì về hình thức mua bán này.

Vậy khi nào thì phải mua bằng hình thức “ Chuyển nhượng “.?

Trong các trường hợp sau đây khi căn hộ chưa có sổ hồng, bạn sẽ phải mua bằng hình thức chuyển nhượng :

+Khi chủ đầu tư đã bán hết các căn trong quỹ căn, bạn sẽ phải mua lại từ những người đã mua từ trước để đầu tư, hoặc không còn nhu cầu ở chung cư đó nữa.

+Những dự án nhà ở phân suất thương mại giành cho các cán bộ của Bộ Quốc Phòng, hoặc Bộ Công An, trong trường hợp này bạn sẽ phần lớn là mua theo hình thức này.

Mua nhà bằng hình thức “ Chuyển nhượng”, có đảm bảo pháp lý.?

VBCN-che

Hình thức chuyển nhượng là hình thức khi bên bán sẽ chuyển nhượng lại quyền sở hữu căn hộ cho bên mua thông qua việc dùng một “ Văn bản chuyển nhượng”, để sang nhượng lại Hợp Đồng Mua Bán căn hộ ( tương đương với sổ hồng ) với sự chứng kiện của các nhân viên công chứng, là đại diện cho nhà nước. Vì thế hình thức chuyển nhượng là hình thức được pháp luật công nhận, với pháp lý tương đương với việc bạn mua trực tiếp căn hộ từ chủ đầu tư, và vẫn có thể cầm văn bản chuyển nhượng đi vay ngân hàng được.

Vậy khi mua nhà bằng hình thức chuyển nhượng thì cần những lưu ý gì ?.

Theo khoản 6 Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD Bộ Xây dựng quy định:

" Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định);

b) Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Đối với các dự án nhà ở thương mại, việc mua bán chuyển nhượng là hoàn toàn hợp pháp và không có nhiều điều phải bàn cãi, tuy nhiên khi bạn đi mua nhà tại các dự án nhà ở chính sách, nhà ở phân suất, nhà ở xã hội thì bạn phải lưu ý kĩ.

le-mo-ban-du-an-vinhomes-smart-city

Các lưu ý khi mua nhà bằng hình thức chuyển nhượng với các dự án nhà ở chính sách, nhà ở phân suất, nhà ở xã hội.

Đối với các dự án nhà ở xã hội sẽ mặc định là không được chuyển nhượng trong 5 năm, vì thế khi mua các dự án nhà ở xã hội bạn cần đọc kĩ trong hợp đồng mua bán, vì những quy định về mua bán chuyển nhượng sẽ được chủ đầu tư ghi rõ trong hợp đồng mua bán.

Tương tự như vậy với những dự án nhà ở chính sách, nhà ở phân suất khi tìm mua tốt nhất bạn nên hỏi kĩ lại nhân viên tư vấn và yêu cầu họ cho xem trước hợp đồng mua bán. Với những dự án nhà ở chính sách , nhà ở phân suất mà chủ đầu tư có bán thương mại, thông thường là tỉ lệ 80% phân suất còn lại là 20% bán thương mại thì chắc chắn sẽ được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, tuy nhiên bạn cũng cần đọc kĩ hợp đồng để tránh việc nhầm lẫn.

Thông thường khi cầm một bản hợp đồng mua bán căn hộ của một dự án nào đó ra phòng công chứng, nhân viên công chứng sẽ soi ra được dự án nào là ràng buộc 5 năm, dự án nào là chuyển nhượng được, vì thế nếu không muốn tốn thời gian thì bạn chỉ cần mang bản hợp đồng mua bán ra ngay phòng công chứng để hỏi.

Các bước làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

Bước 1: Hai bên bán và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Khi mua bán căn hộ sau bước này bên bán và bên mua đã không còn ràng buộc gì nên bên mua sẽ chuyển tiền mua căn hộ cho bên bán sau bước này.

Bước 2: Một trong hai bên(bên bán hoặc bên mua đều được) ra chi cục thuế (căn hộ thuộc quận nào thì ra chi cục thuế quận đó) lấy biên lai thuế và đóng thuế. Tiền thuế tính là 2% trên giá trị Hợp đồng mua bán căn hộ. VD 1 căn hộ 2 tỷ đóng được 40% HĐMB thì tiền thuế sẽ là 2.000x40%x2%= 16 (Triệu). Lưu ý để nhận biên lai thuế nhanh chóng và tránh bị "hành" nên lót cho bên thuế 3-5 triệu tùy quận.

Bước 3: Lấy biên lai về, gom hết các giấy tờ nộp lại cho chủ đầu tư để xin xác nhận đã chuyển nhượng căn hộ. Theo luật thì khi có văn bản công chứng chuyển nhượng, biên lai thuế và giấy xác nhận đã nộp thuế thì chủ đầu tư bắt buộc phải xác nhận việc chuyển nhượng. Tuy nhiên có một vài chủ đầu tư vẫn lấy phí xác nhận chuyển nhượng, thường 5-10 triệu. Sau khi xin được xác nhận của chủ đầu tư là việc chuyển nhượng đã hoàn thành.

Giấy xác nhận chuyển nhượng căn hộ-che